根據(jù)克而瑞最新統(tǒng)計，2024年前兩個月，百強房企的銷售額同比下跌48.8%！

這是一個比較夸張的下滑。

如果按此態(tài)勢，今年的銷售額將在去年的基礎上，再次腰斬。全年新房銷售額或將下跌到6萬億左右，不足2021年18萬億的零頭。這勢必會給國民經(jīng)濟帶來新的沖擊。

2月29日，根據(jù)國務院專題會議部署，住房和城鄉(xiāng)建設部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制工作視頻調(diào)度會議，要求3月15日前地級及以上城市要建立融資協(xié)調(diào)機制。

保融資、保交付，成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場下滑的先決條件。

2月27日，住房城鄉(xiāng)建設部下發(fā)通知，要求各地科學編制2024年、2025年住房發(fā)展年度計劃，防止市場大起大落。

短期來看，防止大落的安排更為急迫。如何防止房地產(chǎn)市場自由落體，成為當務之急。

目前，各地土拍、開工和新房批售規(guī)模都在腰斬的情況下，新房銷售量還是出現(xiàn)了大幅下滑，顯然不僅是供應端的問題了。

房價快速下滑，經(jīng)濟和就業(yè)持續(xù)低迷，收入預期下降，導致剛需和改善型購房衰竭，這才是根本因素。

所以，當前的政策亟需在需求端發(fā)力，出大招。

1

新房銷售再降50%

從權益銷售額來看，前2個月百強房企超百億的房企只有7家，同比下降普遍在50%左右。

其中，保利下降45%，萬科下降41%，中海下降54%，華潤下降53%，都是非常嚴峻的形勢。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2月份百強房企僅實現(xiàn)銷售操盤金額1858億元，環(huán)比降低21%，同比降低60%。

累計業(yè)績來看，百強房企1-2月實現(xiàn)銷售操盤金額4209億元，同比近乎“腰斬”，達到48.8%。

前2個月，百強房企累計操盤金額超百億的房企只有12家，而2023年同期有20家，2022年同期為25家。

新房市場的再次下滑，讓人很揪心。

2

今年沒有小陽春

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2月份重點30城成交同比降幅超7成。與2023年春節(jié)月1月相比，跌幅達到55%。

其中，一線城市新房成交量下滑明顯，北京降幅約八成，上海降幅約為九成。二線城市成交情況分化。三線城市成交量同比降幅接近腰斬。

房地產(chǎn)專家、北師大教授董藩提出，現(xiàn)有的救市措施力度不夠，救市方案不完善，國家要釋放明確救市信號，要通過國家文件，重新確認房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位，全面取消一線城市的限購、限貸、限售、限價等各種限制政策。

董藩不止一次表示，北上廣深首套置業(yè)的首付應盡快調(diào)整為20%，二套可以25%或30%。越是北上廣深等房價高的地方，首付越應該降低，貸款的期限也應該適當延長。

它們承擔著帶頭恢復市場、重建信心的重任。政策不能以限制交易為目的，更不能亂折騰。

據(jù)英國《金融時報》網(wǎng)站2月25日報道，數(shù)據(jù)分析結果顯示，全球房價廣泛下跌的情況已基本消退，十年來最嚴重的房地產(chǎn)低迷局面已經(jīng)到了一個拐點。大多數(shù)國家的房價下跌已經(jīng)觸底。

顯然，目前中國樓市形勢仍然非常嚴峻。盡管地方政策不斷優(yōu)化、釋放利好，一線及部分強二線核心城市“四限”松綁，但成交并未有明顯好轉。

預計3月新房銷售繼續(xù)下降，樓市難現(xiàn)“小陽春”。

3

深圳未回榮枯線

目前來看，深圳是四大一線城市中唯一的二手房成交快速恢復的城市。

根據(jù)樂有家數(shù)據(jù)，節(jié)后首周深圳二手成交量快速恢復，接近去年3月小陽春水平。

在限購寬松及降息兩大政策助力下，上周（2.19-2.25）二手住宅成交量比2023年春節(jié)后首周上漲63%。門店二手帶看量同比上漲3成。

但是從絕對值來看，第8周成交量仍大幅低于榮枯線（最右側灰柱），不宜太樂觀。

數(shù)據(jù)來源：老楊聊地產(chǎn)

去年底，深圳二手房掛牌量一度接近6萬套，創(chuàng)下有史以來新高。截至2月19日，深圳在售二手房源量為49680套，少了1萬多套。此前市場上常見的恐慌式賣房現(xiàn)象，明顯減少。

新房市場方面，個別優(yōu)質(zhì)樓盤顯著回暖，但深圳開發(fā)商降價較為普遍，當前房地產(chǎn)市場形勢不容樂觀。2024年2月新房成交只有811套，創(chuàng)2018年以來的新低。某項目因6折賣房，售價從4萬元每平降到了2萬多，被廣泛投訴，并威脅斷供停貸。

從去年底的北京、上海、杭州等城市的政策效果來看，都是在重大政策松綁后，出現(xiàn)短暫的成交抬頭，半個月至1個月左右的周期，然后再次步入量價齊跌的通道。

深圳二手房恢復能夠持續(xù)多久，仍待觀察。經(jīng)濟基本面沒有扭轉，房地產(chǎn)市場的復蘇依然道路漫長。

4

土拍市場低迷

2月份，北京土拍5宗地塊中，2宗地塊觸及15%封頂線。此次封頂成交的地塊為海淀中關村翠湖科技園地塊和大興西紅門地塊，其余地塊均零溢價或低溢價成交。

廣州2024年土拍首秀全軍覆沒，造成了廣州樓市尷尬開局。

1月9號，廣州掛牌了天河和白云各一宗涉宅用地，起拍總價約58億元， 2宗地塊都因為沒有競買人而慘遭流拍。在沒有國央企和城投兜底的情況下，即使是相對中心的地塊也沒企業(yè)買。 

廣州2023年實際推出65宗住宅地塊，其中有44宗成功出讓，成交率只有67%。

2024年目前發(fā)布的供地計劃，中心四區(qū)僅供地14宗；非中心區(qū)占比85%。在目前的市場環(huán)境下，估計最終行情也很不樂觀。

目前僅杭州2024年首批集中出讓較為熱鬧。本次土拍取消了土地限價，在優(yōu)質(zhì)地塊的帶動下， 7宗地塊整體溢價率達到19.1%，民企拿地金額占比接近七成。

5

萬科開始資產(chǎn)處置

根據(jù)數(shù)據(jù)，萬科1~2月累計銷售額為334.5億元,同比2023年同期下降41%，同比2021年同期下降70%。銷售情況并不理想。

近期的市場消息，萬科正在與某些貸款機構進行談判，以延長其非標準債務的近期限。

萬科還于1月30日將其持有的深圳高新投6.16%的股權，出售深投控。

同時，萬科以23億賣了自己最賺錢的上海七寶商場剩余50%股權后，正計劃出售其租賃公寓子公司Port Apartment的部分股權。

根據(jù)萬科財報，七寶萬科廣場也是萬科目前商業(yè)體系中最賺錢的項目。2020年、2022年、2023年，七寶萬科廣場的營業(yè)收入，均位列萬科商業(yè)項目第一位。

萬科至今未發(fā)生過境內(nèi)外公開市場的債券違約，但去年連續(xù)遭遇國際評級機構調(diào)降評級，引發(fā)震動。

萬科太需要一個小陽春，所有的房企都需要小陽春。

6

香港撤銷高額印花稅

2月28日，香港財政司決定即日起撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施，即所有住宅物業(yè)交易無須再繳付額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（ NRSD）。

香港房價環(huán)比連續(xù)9個月下跌，創(chuàng)最長下跌記錄。目前香港房價已經(jīng)跌回7年前，累計跌幅20%以上，跟國內(nèi)一二線城市一樣嚴重。

去年，香港多塊土地流拍，對政府對房地產(chǎn)運作產(chǎn)生了一定影響。香港政府運作也非常依賴土地財政。

香港樓市“辣招”從2010年樓市過熱開始實施，至今超過10年。

這次撤“辣招”很徹底，香港人買房因此降低了稅費約80%，內(nèi)地客戶總體上大幅降低了稅費，這對刺激剛需購房，刺激投資型購房都會有顯著提振。

內(nèi)地一些投資群體已經(jīng)組織客戶去香港看房，香港中介反饋看房量和簽約率都有明顯回升，房價和租金都應聲反彈。銷售量的回升，對穩(wěn)定香港房地產(chǎn)市場，土地市場將會帶來顯著的幫助。

香港突發(fā)大招，也給內(nèi)地四大一線城市帶來倒逼壓力。畢竟他們的房價下跌程度、銷量下滑態(tài)勢、開發(fā)商爆雷、項目停工風險，都遠遠大于香港。如果大力度政策遲遲不出，很可能帶來房地產(chǎn)市場的硬著陸，甚至兩年后的暴力反彈。

7

協(xié)調(diào)機制落地

2月29日，根據(jù)國務院專題會議部署，住房和城鄉(xiāng)建設部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制工作視頻調(diào)度會議，要求3月15日前地級及以上城市要建立融資協(xié)調(diào)機制。

既要高質(zhì)量完成“白名單”推送，又要高效率協(xié)調(diào)解決項目的難點問題。要嚴格按照標準做好項目篩選，經(jīng)金融機構確認后形成第一批合格項目名單。

金融機構及時反饋項目存在的問題，城市融資協(xié)調(diào)機制要第一時間統(tǒng)籌解決，待項目符合條件后再次向金融機構推送，共同推動融資盡快落地。

各省融資協(xié)調(diào)機制要對城市推送項目進行監(jiān)督指導，督促城市及時將不合格項目移出“白名單”。

截至2月26日，廣州市首批推送項目已有9個獲得融資，累計金額8.68億元。月初廣州市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)工作小組辦公室公布了首批47個“白名單”項目。

截至2月27日，河南省銀行機構已對協(xié)調(diào)機制推送的項目授信67.1億元，發(fā)放融資26.79億元。 

目前來看，無論是供應端還是需求端，房地產(chǎn)市場的救市措施都應該大力度加強。